About Me

My photo
Belgium
Begin 2005 vroegen wij ons af: Doen we het of doen we het niet? Dat werd dus ook de eerste titel van dit blog. En we besloten dat we het wilden doen: verhuizen naar Amerika. Via het bedrijf waar mijn man voor werkt. Maar veel gepalaver en enkele reorganisaties verder, zitten we nog steeds in Belgie. We geven de moed niet op, doen ondertussen ook mee aan de Green Card Lotery, en wachten... Vandaar ook dat ik eind februari 2008, meer dan 3 jaar later, dit blog een nieuwe titel gaf: Quiévrain: wachten. De uitleg waarom staat in mijn posting van 28 februari 2008... Wanneer kunnen we gelost worden?

Saturday, April 21, 2007

Recessiegevaar door vastgoedcrisis in Amerika?

In Trends/Cash verschenen einde maart een aantal artikels over de dalende vastgoedmarkt/problemen bij de hypotheekverschaffers in Amerika.
Ik heb de artikels doorgelezen, en samengevat:


Recessiegevaar door de vastgoedcrisis?

Vaststelling?
- nadat de voorbije jaren de waarde van de huizen zeer sterk steeg, daalt deze nu
- de hypotheekmarkt worstelt met een stijgend aantal wanbetalers

Sinds het begin van dit jaar zijn al ruim 40 zogenaamde sub-prime hypotheekverschaffers over de kop gegaan. Het gaat om een bedrag van 1.300 miljard dollar (!), en dat is goed voor zo maar even 20% van de Amerikaanse hypotheekmarkt.
Bij de ervaren mensen doet dit wat denken aan de ‘savings & loans crisis’ uit de jaren 90. In de ogen van de blitse hedendaagse durfkapitaal- of hefboomfondsen beleggers iets uit een letterlijk vorige eeuw, maar deze S&L crisis vormde wel de rechtstreekse aanleiding tot de recessie van 1990-1991. En ook toen begon de recessie eerst in de vastgoedmarkt. Alleen is de Amerikaanse kredietmarkt nu meer kwetsbaar dan toen.
De afgelopen 10 jaar is de schuld van de Amerikaanse gezinnen exponentieel blijven toenemen, tot ongeveer 130% van hun inkomen. Doordat de rente de afgelopen jaren sterk is gestegen begint de last nu zwaar door te wegen. Het inkomen van de gezinnen groeit niet altijd sterk genoeg om dit te kunnen opvangen. Dus moeten ze lenen om de rente te kunnen betalen. Een vicieuze cirkel.
Crédit Suisse berekende dat deze evolutie de Amerikaanse huizenbouw dit jaar met 35 à 40% zou doen dalen.

Photo Sharing and Video Hosting at Photobucket

Greenspan werkte als Fed-voorzitter nog mee aan een studie die aantoont dat de Amerikanen de voorbije jaren hun huis als Bancontact gebruikt hebben:
Doordat de waarde van de huizen zo sterk steeg (tot 10% per jaar) gingen de mensen deze overwaarde via hun hypotheek opnemen (een soort van transacties die in België niet mogelijk is). Op zich kwam dit de economie ten goede, want gemiddeld verkreeg de Amerikaan zo 5% meer beschikbaar inkomen, wat hij dus ook consumeerde. Gevolg: de consumptie boomde, maar tegelijkertijd ging de spaarquote van de gezinnen onder nul.
Tegelijkertijd boden de financiële instelling veel meer sub-prime leningen aan (men stelde veel minder eisen aan het inkomen voor het bekomen van een lening, waardoor heel wat mensen die vroeger nooit zouden kunnen hebben lenen, nu plots wel dat geld van de bank kregen). Gevolg: 13.33% van de gezinnen heeft momenteel de grootste moeite om hun leningen terugbetaald te krijgen. Gevolg: de hypotheekverschaffers gaan over de kop.
Gevolg: ook de meer solvabele gezinnen hebben hun leningen opgetrokken, en in het oog van wat er momenteel allemaal aan ’t gebeuren is, is de kans reëel dat hun bank bij hen gaat komen aankloppen om al een deel van die leningen terug te betalen…Dat levert problemen op, waardoor nog meer huizen op de markt komen, waardoor de waarde verder gaat dalen…

Analisten houden met argusogen de kleinhandelsverkopen in het oog om te zien of de vastgoedcrisis een invloed heeft op de consumptie.
De markt van de hypothecaire leningen is immers goed voor 6.000 miljard dollar. Als 5 à 10% van dat bedrag moet worden terugbetaald, dan kan de impact op de economie een omvang hebben van 300 à 600 miljard dollar. Dat is 2.5 tot 5% van de totale economie.

Photo Sharing and Video Hosting at Photobucket

De Bank voor Internationale Betalingen onderzocht de invloed van 14 huizenbooms en –busts in de industriële wereld tussen 1971-2000. Besluit: een algemene stevige daling van de prijzen is eerder uitzonderlijk, maar lokte op één uitzondering na wel telkens een recessie uit. Het BBP lag 3 jaar na de start van de waardedaling van de huizen zo’n 8% lager dan in het scenario waarbij de groei gewoon op niveau zou gebleven zijn.

Of de ‘bubble’ al dan niet gaat barsten en alzo de beurzen mee zal sleuren, daar lijken de meningen nog over verdeeld, o.a. tussen de huidige en de voormalige voorzitter van de Amerikaanse Centrale Bank: Greenspan spreekt over Recessie (is zelfs verbaasd dat de vastgoedblues de economie nog niet meer neerhaalde), terwijl Bernanke denkt dat de VS dit jaar nog rustig verder zullen groeien.

Gelukkig is de Amerikaanse economie niet geheel afhankelijk van de vastgoedmarkt.
* er is veel consumptie -> er is een aantrekkelijke werkgelegenheid -> de lonen stijgen -> het beschikbaar inkomen stijgt.
Ook de daling van de olieprijzen geeft de gezinnen wat meer ruimte.
Gunstige werkgelegenheidscijfers zullen de komende tijd heel belangrijk zijn om de gezinnen het vertrouwen te geven/te laten behouden.
* de hypotheekrente blijft relatief laag.
China, Japan en de OPEC-landen beleggen gelukkig hun handelsoverschotten in Amerika. Deze landen zouden er in één knip voor kunnen zorgen dat het land in een grote crisis geraakt, maar gelukkig hebben ze er geen enkel nut bij om hun grote klant financieel te vermoorden.
* De Amerikaanse economie profiteert van de sterke wereldeconomie. De VS heeft een sterke export, en de zwakke dollar werkt dit alleen nog maar meer in de hand.
* De structurele factoren die de voorbije jaren zorgden voor de sterke groei van het vastgoed spelen nog altijd:
De bevolkingsgroei neemt nog steeds toe
Meer mensen willen een eigen huis bezitten
Ruimte wordt ook in de VS schaarser

Alle hoop is dus nog niet verloren.

Maar: autoleningen zijn de volgende kandidaat om in domino-effect te gaan. Sinds 2001 worden de wagens verkocht aan zeer lage prijzen, zijn er leningen waarbij men niet altijd onmiddellijk moet beginnen afbetalen, en zijn er looptijden van 15 jaar toegestaan!


Bron:
* ‘Handen af van mijn vastgoed’, Vincent Joye (hoofdredacteur), Cash 22 maart 2007
* ‘Recessiegevaar in VS = turbulentiegevaar op beurs’, Daan Killemaes, Trends 22 maart 2007
* ‘Het einde van de Amerikaanse kredietbubbel’, Geert Noels (hoofdeconoom Petercam Vermogensbeheer), Trends 22 maart 2007

5 comments:

Anonymous said...

Heel interessant geschreven! En inderdaad net wat mijn Duitse vriendin me hier gisteren tijdens onze "regenwandeling" vertelde, toen we voorbij dat huis van 1.750.000 dollar kwamen! Heel slecht moment blijkbaar om je geld in een huis te steken,want volgens haar gaan de vastgoedprijzen nog dalen...
Auto's kan je hier inderdaad kopen op afbetaling zonder er direct intresten voor te beginnen betalen... Onvoorstelbaar... maar het is hier dan ook dé consumptiemaatschappij!
Kristine@LA

petra van dijk said...

Een gevolg van dit probleem ondervonden wij toen wij een hypotheek zochten. Geen credit history dus erg moeilijk aan een hypotheek te komen. Ja met een toren hoge rente. wij hebben aanbiedingen gehad met 13,75% rente...Uiteindelijk was het ons gelukt om een hypotheek te krijgen met 9,75% nog toren hoog, maar voor ons de beste optie. Omdat de aankoop niet doorging hebben wij deze hypotheek nu dus niet. Hier hadden we het geluk dat de oude eigenaar als hypotheek verstekker wilde optreden, wat aanzienlijk in rente scheelt. Het is voor buitenlanders erg moeilijk een betaalbare hypotheek te krijgen.Ze zijn erg bang voor wantbetaling omdat je geen history hebt.

Wat mij wel is opgevallen is dat je met een goede credit history heel makkelijk leningen en credit cards kunt krijgen, waarbij met totaal niet vraagt naar een inkomen. Dit is een gevaarlijke situatie. Men gaat alleen uit van het aantal creditpunten.

gr Petra

Annemiek said...

Als wij al die aanbiedingen voor leningen en credit cards zouden aannemen die hier in bus vallen zouden we ook dik in de problemen komen. Helaas zijn er genoeg mensen die er in trappen.

Anne said...

Elke, bedankt voor de duidelijke uyitleg. Wij hebben net een huis aangeschaft ;-)), gelukkig een vrij goedkoop huis met een goede interest.
Nogmaals zeer duidelijk uitgelegd!!
Thanks!

schuldsanering said...

De Verenigde Staten is zo goed als failliet. Kijk maar naar Californië, die kunnen hun schulden niet meer terugbetalen. Een huis kopen is alleen te overwegen als je dat huis echt wil en er als het tegen zit nog jaren in wil bliojven wonen lijkt me.